Ska du köpa hus i Spanien?
Tillvägagångssättet för att köpa en bostad i Spanien skiljer sig ganska mycket från vad många nordbor är vana vid i sitt hemland. När man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.
Om du ska spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det extrem viktig att anlita en oberoende advokat i Alicante som kan representera dig under köpprocessen.
Om du anlitar hos kommer du att ha direktkontakt med en spansk advokat som talar på svenska och inte med en assistent som fungerar som mellanhand.
1- SPANSK IDENTIFIKATION FÖR UTLÄNDSK (Número de Identidad Extranjera: NIE)
Om du ska köpa en fastighet i Spanien måste du ha ett spanskt personnummer (så kallat NIE-nummer) för att bostaden sedan ska kunna skrivas in i fastighetsregistret. Det rekommenderas dock att ha NIE-nummer klart den dagen lagfarten undertecknas hos Notarius Publicus. NIE-nummer ansöker man efter hos Polismyndigheten (Policia Nacional) eller på Spanska Ambassaden i hemlandet. Det går även att ge en fullmakt till tredje part för att ansöka efter NIE.
2- RESERVATION AVTAL (Contrato de reserva)
När man väl har funnit den bostad som man önskar köpa brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden.
3- KÖPEAVTAL (Contrato de arras)
När reservationsavtalet är underskrivet och en handpenning är betalad, är det dags att skriva under köpekontraktet. I detta kontrakt regleras de villkor som sedan kommer att stå i lagfarten; såsom priset, beskrivning av bostaden, betalningssätt etc. Här framgår även datum för när lagfarten ska undertecknas hos notarien. När kontraktet är undertecknad brukar man överföra 10 % av köpeskillingen och resterande belopp betalas när lagfarten undertecknas hos Notarien. Innan köpekontraktet (även kallat privatkontrakt) undertecknas bör en ordentlig utredning göras gällande bostaden som ska köpas, för att se att allt står rätt till med denna. Man måste bland annat få ett certifikat (Nota Simple) från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Fastighetsregistrets primära funktion är att ge tillförlitlig information före kontraktsskrivandet. Genom certifikatet kontrolleras att säljaren är den rättmätige ägaren till egendomen och att bostaden är fri från skulder och inteckningar som kan minska värdet på bostaden. Det är också viktigt att bostaden som man önskar köpa inte är av typen ”Viviendas de Protección Oficial”. Denna typ av bostäder är billigare, därför de delvis är subventionerade av spanska staten. Man kan därför inte sälja bostaden till ett högre pris och/eller inom en viss tidsram.
4-ANDELSFÖRENING (Comunidad de Propietarios)
Om bostaden tillhör en andelsförening, bör säljaren överlämna ett certifikat till Notarien utfärdat av förvaltaren till föreningen, som informerar om skulder finns. I certifikatet framgår även om föreningen godkänt extra utgifter såsom hissmontering, målning av fasader etc. som varje andelsägare måste stå för. Detta är oerhört viktigt att kontrollera att skulder inte finns då den nya ägaren måste stå för skulderna fyra år tillbaka i tiden. Det är även att rekommendera (framförallt om det gäller ett hus med privat tomt) att gå till stadsplaneringsavdelningen på Stadshuset, för att ansöka om ett certifikat, som bevisar att allt står rätt till med bostaden. På spanska heter avdelningen Departamento de Urbanismo. Genom detta certifikat försäkrar sig köparen om att marken är legal, att bostaden inte har mer kvadratmeter än lagligt och att det inte finns en pågående legal process mot fastigheten.
5-KUSTLAG
Viktigt att ha i åtanke är kustlagen (Ley de Costas). Om misstanke finns att en bostad är påverkad av kustlagen, bör en rapport beställas från Dirección General de Costas. I rapporten framgår om bostaden är påverkad eller inte och vilka konsekvenser det kan ha på bostaden i fråga.
6-SIGNERING AV LAGFART INFÖR SPANSK NOTARIUS PUBLICUS
Notarius Publicus i Spanien har som uppdrag att verifiera officiella dokument och kontrollera att enskilda överenskommelser mellan privatpersoner följer de specifika rättsliga kriterier som finns uppsatta. För att kunna registrera dig som ägare i Fastighetsregister måste man signera en lagfart (Escritura de compraventa) inför en spansk Notarie.
Notariens arvode beror på priset av egendomen, men normal sätt ligger ca 800 – 1200 euro.
7-SKATTER
När lagfarten är undertecknad, måste köparen betala skatt.
Om det gäller en bostad i andra hand, måste köparen betala en skatt som på spanska heter “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: ITP” och som idag i Valenciaregionen uppgår till 10 % av priset som deklareras i lagfarten.
Om bostaden är nybygge, måste köparen betala 10 % i moms (IVA) och 1,5 % stampstämpelskatt. För att betala skatten används modell 600 och den presenteras hos de lokala skattemyndigheterna (Oficina Liquidadora Competente).
Om säljaren är icke-resident i Spanien, är köparen tvungen att dra av 3 % från säljpriset och betala det via modell 211 för icke-residenta till spanska skattemyndigheterna (Hacienda Pública).
Det är också att rekommendera att ifall säljaren inte är resident i Spanien, att köparen håller inne skatten ”Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), även kallad Plusvalía-skatt, då betalningen kommer i köparens namn.
Det kan hända att när du har köpt din fastighet i Spanien och efter att du har betalat den skatt som tillämpas för den region där du bor (10% av priset i Valencia), får ett kravbrev från Skatteverket (Consejeria de Hacienda) där de kräver dig att betala 10% skatt mellan priset deklarerat i lagfarten (Escritura) och det uppdaterade taxeringsvärdet. Med den aktuella krisen i Spanien och den kraftiga prisnedgången är det vanligt att säljpriset är lägre än priset som skattemyndigheterna fastställt. Det uppdaterade taxeringsvärdet räknas ut på följande sätt: Taxeringsvärdet (valor catastral) x koefficient som varierar från stadshus till stadshus.
Kriterier som skattemyndigheterna använder för att räkna ut det nya värdet på bostaden som ni köpt, baseras på “standardiserade formler” och inte på den individuella bostaden. Denna process kallas på spanska för “Comprobación de Valores”.
Vi på Colás Abogados kan hjälpa dig att kontrollera om priset som du kommer att betala ligger under det uppdaterade taxeringsvärdet.
8-REGISTRERING AV LAGFART
Lagfarten presenteras sedan hos närliggande fastighetsregister för att registreras. Efter ca 30 dagar framgår köparen som den nya ägaren. Som nämnt tidigare är fastighetsregistrens primära funktion är att ge tillförlitlig information till medborgarna gällande egendomen. För att bostaden ska kunna skrivas in i Fastighetsregistret måste köpet äga rum hos en Notarie och en lagfart undertecknas. Lagfart kallas på spanska ”Escritura Pública”. Utgifterna för notarie och fastighetsregistret står köparen för och kostnaden beror på priset på bostaden.
När lagfarten är undertecknad är det även viktigt att byta namn på el- och vattenkontrakt, samt informera andelsägarföreningen om den nya ägaren (endast om egendomen tillhör en andelsförening).
9-KOSTANDER EFTER KÖPET
En köpare av en egendom i Spanien måste ha i åtanke fasta kostnader som kommer att dyka upp. Dessa utgifter är:
- Om ägaren köper en bostad i en andelsförening måste han eller hon betala andelsföreningsavgift, vilket oftast faktureras kvartalsvis.
- Fastighetsskatt, ”Impuestos de Bienes Inmuebles” (IBI) är en lokal skatt som belastar innehav av en egendom. Beskattningsunderlaget beror på taxeringsvärdet.
- Impuesto de la Renta de No Residentes, Icke resident skatt (Modell 210). Fysiska personer som inte är registrerade i Spanien (icke residenta), som använder bostaden för personligt bruk och inte för ekonomiska aktiviteter, är skatteskyldiga. Ägandet av en fastighet i Spanien räknas nämligen som fastighetsinkomst och måste därför beskattas. För att deklarera denna skatt används modell 210. Om den skatteskyldige är ägare till mer än en bostad, måste han eller hon deklarera varje fastighet. Den skatteskyldige har fram till den 31 december varje år för att betala skatten.
- El, vatten, gas etc. Det är nödvändigt att ägaren av en bostad har ett konto på en spansk bank så att diverse räkningar kan dras direkt från kontot.