Information gällande fastighet köp i Spanien

Tillvägagångssättet för att köpa en bostad i Spanien skiljer sig ganska mycket från vad många nordbor är vana vid i sitt hemland.

När man väl har funnit den bostad som man önskar köpa, är det normalt att man förbereder ett reservationskontrakt för att ta bort bostaden från marknaden. Det vanliga är att man betalar mellan 1000 – 3000 euros.

När reservationsavtalet är underskrivet och en handpenning är betalad, är det dags att skriva under köpekontraktet. I detta kontrakt regleras de villkor som sedan kommer att stå i lagfarten; såsom priset, beskrivning av bostaden, betalningssätt etc. Här framgår även datum för när lagfarten ska undertecknas hos notarien. När kontraktet är undertecknad brukar man överföra 10 % av köpeskillingen och resterande belopp betalas när lagfarten undertecknas hos Notarien.

Innan köpekontraktet (även kallat privatkontrakt) undertecknas bör en ordentlig utredning göras gällande bostaden som ska köpas, för att se att allt står rätt till med denna. Man måste bland annat få ett certifikat (Nota Simple) från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Fastighetsregistrets primära funktion är att ge tillförlitlig information före kontraktsskrivandet. Genom certifikatet kontrolleras att säljaren är den rättmätige ägaren till egendomen och att bostaden är fri från skulder och inteckningar som kan minska värdet på bostaden. Det är också viktigt att bostaden som man önskar köpa inte är av typen ”Viviendas de Protección Oficial”. Denna typ av bostäder är billigare, därför de delvis är subventionerade av spanska staten. Man kan därför inte sälja bostaden till ett högre pris och/eller inom en viss tidsram.

Om bostaden tillhör en andelsförening, bör säljaren överlämna ett certifikat till Notarien utfärdat av förvaltaren till föreningen, som informerar om skulder finns. I certifikatet framgår även om föreningen godkänt extra utgifter såsom hissmontering, målning av fasader etc. som varje andelsägare måste stå för. Detta är oerhört viktigt att kontrollera att skulder inte finns då den nya ägaren måste stå för skulderna fyra år tillbaka i tiden.
Det är även att rekommendera (framförallt om det gäller ett hus med privat tomt) att gå till stadsplaneringsavdelningen på Stadshuset, för att ansöka om ett certifikat, som bevisar att allt står rätt till med bostaden. På spanska heter avdelningen Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. Genom detta certifikat försäkrar sig köparen om att marken är legal, att bostaden inte har mer kvadratmeter än lagligt och att det inte finns en pågående legal process mot fastigheten.

Viktigt att ha i åtanke är kustlagen (Ley de Costas). Om misstanke finns att en bostad är påverkad av kustlagen, bör en rapport beställas från Dirección General de Costas. I rapporten framgår om bostaden är påverkad eller inte och vilka konsekvenser det kan ha på bostaden i fråga.

En annan viktig sak är att ta reda på, är om bostaden är uthyrd till någon den dagen den säljs. Om en hyresgäst finns och han/hon har ett långtidskontrakt, kan det hända att denna har rätt att stanna i bostaden upp till fem år från och med kontraktsskrivandet.

Lagfarten undertecknas alltid hos en spansk Notarie. Köparen måste ha ett spanskt personnummer, så kallat NIE-nummer för att bostaden sedan ska kunna skrivas in i fastighetsregistret. Det rekommenderas dock att ha NIE-nummer klart den dagen lagfarten undertecknas hos Notarius Publicus. NIE-nummer ansöker man efter hos Polismyndigheten (Policia Nacional) eller på Spanska Ambassaden i hemlandet. Det går även att ge en fullmakt till tredje part för att ansöka efter NIE (Número de Identidad Extranjera).

När lagfarten väl är undertecknad, måste köparen betala skatt. Om det gäller en bostad i andra hand, måste köparen betala en skatt som på spanska heter ”Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) och som idag i Valenciaregionen uppgår till 10 % av priset som deklareras i lagfarten. Om bostaden är nybygge, måste köparen betala 10 % i moms (IVA). För att betala skatten används modell 600 och den presenteras hos de lokala skattemyndigheterna (Oficina Liquidadora Competente).

Om säljaren är icke-resident i Spanien, är köparen tvungen att dra av 3 % från säljpriset och betala det via modell 211 för icke-residenta till spanska skattemyndigheterna (Hacienda Pública).
Det är också att rekommendera att ifall säljaren inte är resident i Spanien, att köparen håller inne skatten ”Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), även kallad Plusvalía-skatt, då betalningen kommer i köparens namn.

Det kan hända att när du har köpt din fastighet i Spanien och efter att du har betalat den skatt som tillämpas för den region där du bor (10% av priset i Valencia), får ett kravbrev från Skatteverket (Consejeria de Hacienda) där de kräver dig att betala 10% skatt mellan priset deklarerat i lagfarten (Escritura) och det uppdaterade taxeringsvärdet. Med den aktuella krisen i Spanien och den kraftiga prisnedgången är det vanligt att säljpriset är lägre än priset som skattemyndigheterna fastställt.

Det uppdaterade taxeringsvärdet räknas ut på följande sätt: Taxeringsvärdet (valor catastral) x koefficient som varierar från stadshus till stadshus. Koefficienterna för 2014 i Comunidad Valenciana blev godkänt med en lag som heter Orden no 4/2014 de 28 de Febrero de 2014:

http://www.docv.gva.es/portal/ficha_disposicion.jsp?L=1&sig=002089/2014).

Kriterier som skattemyndigheterna använder för att räkna ut det nya värdet på bostaden som ni köpt, baseras på “standardiserade formler” och inte på den individuella bostaden. Denna process kallas på spanska för “Comprobación de Valores”.

Skatteverket skickar först ut ett brev som heter “Comunicacion de inicio de Notificacion del tramite de alegaciones”. De ger dig 10 dagar för att legera beslutet men det är inte nödvändigt att svara på detta. När det har gått 10 dagar, skickar Skatteverket ett till brev som heter “Comunicacion de liquidacion provisional”. Man har då 30 dagar för att överklaga.

Först överklagar man till Skatteverket (Consejeria de Hacienda) som har skickat brevet till dig (Oficina Liquidadora). Denna överklagan kallas för “Recurso Económico Administrativo”. Myndigheterna tar tyvärr lång tid för att ge besked på överklagan, det kan ta up till 2 år. Skulden betalas inte förrän du har fått ett beslut från Consejeria de Hacienda . Svaret kan vara positivt eller negativt. Om det är negativt måste du betala skulden plus ränta (5%) eller överklaga till Högsta Domstolen i din region. (Tribunal Superior de Justicia -TSJ)

Högsta Domstolen i exempelvis Comunidad Valenciana har en rättspraxis som är väldigt gynnsam med skattskyldiga och deras domslut brukar bli att den skattskyldige inte behöver betala skatten som Skatteverket kräver.

Vi på Colás Abogados kan hjälpa dig att kontrollera om priset som du kommer att betala ligger under det uppdaterade taxeringsvärdet.

Lagfarten presenteras sedan hos närliggande fastighetsregister för att registreras. Efter ca 30 dagar framgår köparen som den nya ägaren. Som nämnt tidigare är fastighetsregistrens primära funktion är att ge tillförlitlig information till medborgarna gällande egendomen. För att bostaden ska kunna skrivas in i Fastighetsregistret måste köpet äga rum hos en Notarie och en lagfart undertecknas. Lagfart kallas på spanska ”Escritura Pública”. Utgifterna för notarie och fastighetsregistret står köparen för och kostnaden beror på priset på bostaden.

När lagfarten är undertecknad är det även viktigt att byta namn på el- och vattenkontrakt, samt informera andelsägarföreningen om den nya ägaren (endast om egendomen tillhör en andelsförening).

En köpare av en egendom i Spanien måste ha i åtanke fasta kostnader som kommer att dyka upp. Dessa utgifter är:

1) Om ägaren köper en bostad i en andelsförening måste han eller hon betala andelsföreningsavgift, vilket oftast faktureras kvartalsvis.
2) Fastighetsskatt, ”Impuestos de Bienes Inmuebles” (IBI) är en lokal skatt som belastar innehav av en egendom. Beskattningsunderlaget beror på taxeringsvärdet.
3) Impuesto de la Renta de No Residentes, Icke resident skatt (Modell 210). Fysiska personer som inte är registrerade i Spanien (icke residenta), som använder bostaden för personligt bruk och inte för ekonomiska aktiviteter, är skatteskyldiga. Ägandet av en fastighet i Spanien räknas nämligen som fastighetsinkomst och måste därför beskattas. För att deklarera denna skatt används modell 210. Om den skatteskyldige är ägare till mer än en bostad, måste han eller hon deklarera varje fastighet. Den skatteskyldige har fram till den 31 december varje år för att betala skatten.
4) El, vatten, gas etc. Det är nödvändigt att ägaren av en bostad har ett konto på en spansk bank så att diverse räkningar kan dras direkt från kontot.