Guía legal: Comprar una vivienda de obra nueva en la Comunidad Valenciana
Comprar una vivienda de obra nueva en España, y especialmente en la Comunidad Valenciana, puede ser una excelente decisión. Sin embargo, implica una serie de aspectos legales y administrativos que deben revisarse con atención para evitar riesgos o sorpresas desagradables.
A continuación, se detallan los pasos y puntos clave que cualquier comprador debe tener en cuenta.
1. Comprobar la titularidad del terreno
Antes de firmar ningún contrato, es fundamental comprobar que el promotor sea el legítimo titular del terreno donde se va a construir la vivienda. Para ello, debe solicitarse una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, en la que conste:
- Que el promotor es titular registral (o que tiene un derecho real válido, como una opción de compra o una permuta).
- Que el terreno está libre de cargas, hipotecas, embargos o servidumbres que puedan afectar a la futura edificación.
2. Verificar la licencia de obras y el cumplimiento urbanístico
El promotor debe contar con una licencia de obra mayor concedida por el Ayuntamiento. Dicha licencia debe ajustarse al proyecto que se está ofreciendo a los compradores.
También es esencial comprobar:
- Que la licencia sigue vigente.
- Que el proyecto cumple con el planeamiento urbanístico municipal.
- Que no se están ejecutando modificaciones sustanciales no autorizadas.
Una obra sin licencia o en contradicción con el planeamiento puede ser ilegal y estar sujeta a sanciones, paralización o incluso demolición.
3. Garantías de las cantidades entregadas a cuenta
Conforme a la Ley 20/2015, en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el promotor está obligado a garantizar la devolución de todas las cantidades que el comprador entregue antes de la firma de la escritura, en caso de que la vivienda no se entregue en plazo o no llegue a construirse.
Estas garantías se deben instrumentar mediante:
- Aval bancario o seguro de caución, cuyo número debe constar expresamente en el contrato.
- Cuenta bancaria especial, donde se ingresan los pagos y que no puede mezclarse con otros fondos del promotor.
La ausencia de estas garantías es motivo más que suficiente para no firmar ningún contrato.
4. Seguro decenal obligatorio
Según el artículo 19 de la LOE, el promotor está obligado a contratar un seguro decenal que cubra, durante 10 años, los daños estructurales graves que puedan afectar a la estabilidad del edificio: cimentación, estructura, pilares, forjados, etc.
Este seguro no solo es una garantía para el comprador, sino que es imprescindible para obtener financiación bancaria, ya que los bancos lo exigen en todos los préstamos hipotecarios sobre obra nueva.
5. Licencia de primera ocupación
Una vez terminada la obra, el promotor debe solicitar y obtener la licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), que acredita que la vivienda es apta para ser habitada.
Sin esta licencia:
- No se pueden dar de alta los suministros definitivos (agua, luz, gas).
- No se puede escriturar normalmente ante notario.
- Puede haber restricciones o problemas para inscribir la propiedad en el Registro o para revenderla.
6. Fiscalidad de la operación
En las compras de obra nueva, el comprador debe asumir los siguientes impuestos:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10 % sobre el precio de compraventa.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): en la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 1,5 %, salvo excepciones (familia numerosa, discapacidad, etc.).
Estos impuestos se pagan en el momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario.
7. Redacción del contrato y revisión legal
Todo comprador debe exigir:
- Un contrato claro y completo, que incluya:
- Identificación del promotor
- Descripción técnica de la vivienda
- Precio total y calendario de pagos
- Garantías (aval, seguro decenal)
- Plazo de entrega y penalizaciones por retraso
- Una revisión por parte de un abogado especializado en derecho inmobiliario, preferiblemente independiente del promotor o agencia.
Conclusión
Comprar una vivienda de obra nueva conlleva ventajas, pero también responsabilidades. Exigir garantías, comprobar licencias y contar con asesoramiento legal profesional es la mejor forma de proteger tus intereses.
Desde Colás Abogados, asesoramos a compradores nacionales y extranjeros durante todo el proceso, desde la revisión de documentos hasta la firma en notaría.
