Declaración de obra nueva: qué es, cuándo debe hacerse y cómo afecta a la compraventa de una vivienda en la Comunidad Valenciana
Cuando un comprador adquiere una propiedad en España —especialmente un chalet o vivienda unifamiliar— es relativamente frecuente que una parte de la construcción no conste inscrita en el Registro de la Propiedad. Puede tratarse de una ampliación, un garaje cerrado, un trastero añadido o una planta superior construida sin declarar. En estos casos, es fundamental regularizar la situación mediante la llamada declaración de obra nueva.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva es un acto jurídico mediante el cual el propietario reconoce la existencia física de una edificación o ampliación construida sobre una parcela y la inscribe oficialmente en el Registro de la Propiedad, haciendo coincidir la realidad física con la realidad registral.
Esta declaración se formaliza en escritura pública ante notario y posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad, previa liquidación de los impuestos correspondientes.
Existen dos tipos:
- Obra nueva en construcción (menos frecuente en estos casos)
- Obra nueva terminada: cuando la vivienda o ampliación ya ha sido ejecutada.
¿Por qué es importante declarar los metros construidos?
Desde un punto de vista jurídico y urbanístico, no declarar una parte de la construcción puede generar importantes problemas:
- Puede haber problemas con la financiación (hipotecas).
- Existen riesgos de sanciones urbanísticas si no se ajusta a la normativa.
- Puede haber problemas en futuras transmisiones o herencias.
Por eso, lo recomendable es que el vendedor regularice la situación antes de vender.
¿Qué documentación se necesita?
Para poder declarar una obra nueva ya terminada, se requiere:
- Certificado de técnico competente (normalmente arquitecto o arquitecto técnico), con descripción y antigüedad de la obra.
- Certificado catastral o coordenadas georreferenciadas, si procede.
- Licencia de primera ocupación o, si la construcción es anterior a 2005 y se puede acreditar su antigüedad, un certificado de no infracción urbanística.
- Escritura de propiedad del inmueble.
- Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en la Comunidad Valenciana asciende actualmente al 1,5 % del valor de la ampliación declarada.
¿Qué gastos tiene una declaración de obra nueva?
- Honorarios del técnico (desde 300 a 1.000 €, según el caso).
- Notaría (variable según valor declarado, entre 300 y 600 €).
- Registro de la Propiedad (normalmente entre 200 y 400 €).
- IAJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1,5 % sobre el valor declarado de la obra.
¿Cuándo debe hacerse?
Lo ideal es que la obra nueva se declare e inscriba antes de firmar la escritura de compraventa.
Esto garantiza que:
- El comprador adquiere exactamente lo que ve.
- La financiación hipotecaria se concede sin incidencias.
- No hay riesgos urbanísticos ni cargas ocultas.
¿Y si no da tiempo a inscribirla antes de la firma?
En algunos casos, por falta de tiempo o retrasos técnicos, se opta por una solución intermedia: se firma la declaración de obra nueva y la compraventa en unidad de acto, reteniendo en notaría una parte del precio de venta hasta que el Registro confirme la inscripción.
Aunque legalmente es posible, no es lo más recomendable, ya que:
- El comprador asume más riesgos.
- El banco puede demorar la concesión de la hipoteca.
- Se alarga el proceso de inscripción.
Por eso, siempre que sea posible, es preferible que el vendedor asuma los costes y regularice todo antes de la venta.
