Qué es un embargo, cómo detectarlo y cómo levantarlo al comprar una vivienda en España
Al adquirir una vivienda en España, uno de los aspectos más críticos a comprobar es si el inmueble está afectado por embargos u otras cargas inscritas en el Registro de la Propiedad. Comprar una vivienda con embargos puede tener consecuencias jurídicas y económicas graves si no se gestiona adecuadamente antes de la firma.
¿Qué es un embargo inmobiliario?
Un embargo es una anotación registral que refleja que una autoridad judicial o administrativa ha ordenado la inmovilización del bien como garantía del pago de una deuda. Esto impide al propietario disponer libremente del inmueble sin antes cancelar o satisfacer esa deuda.
Los embargos más comunes son:
- Judiciales: por procedimientos civiles, laborales o penales.
- Administrativos: por impagos a Hacienda, Seguridad Social, ayuntamientos, etc.
¿Cómo se detecta un embargo?
Antes de comprar, debe solicitarse una nota simple del Registro de la Propiedad, donde figuran todas las cargas inscritas, incluyendo hipotecas, afecciones fiscales, y embargos.
Además, es recomendable pedir:
- Un certificado actualizado de deuda expedido por el acreedor (Hacienda, juzgado, banco, etc.).
- Un certificado de deuda con la comunidad de propietarios, obligatorio por ley.
¿Qué ocurre si se compra una vivienda con embargo?
La compraventa puede inscribirse perfectamente en el Registro, pero el embargo subsistirá, es decir, afectará al nuevo propietario, que heredará el riesgo de ejecución si no se ha cancelado previamente.
El acreedor podrá solicitar la ejecución del bien incluso una vez transmitido, y el comprador tendrá que asumir las consecuencias.
¿Cómo se cancela un embargo?
1.
Certificado de deuda
Se solicita al acreedor un certificado detallado del importe exacto a pagar (principal, intereses y costas).
2.
Retención de fondos en notaría
En el momento de firmar la escritura, se acuerda retener una parte del precio para destinarla directamente al pago de la deuda (habitualmente mediante cheque bancario nominativo a favor del acreedor).
3.
Pago y cancelación registral
Una vez abonada la deuda:
- Si el embargo es judicial, se tramita un mandamiento de cancelación que el juzgado debe expedir.
- Si es administrativo (Hacienda, Seguridad Social…), se presenta el justificante de pago junto con una solicitud formal de cancelación al órgano competente.
Tras recibir el mandamiento o resolución, se presenta en el Registro de la Propiedad para levantar el embargo.
Recomendación final
Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es esencial para:
- Detectar embargos
- Coordinar la cancelación
- Redactar cláusulas adecuadas en la escritura
Evitar este paso puede implicar adquirir una propiedad con una carga que ponga en riesgo la inversión.
